- Kaufpreis eingeben. Nutzen Sie den Preis, auf den Sie die Rendite beziehen möchten.
- Monatliche Kaltmiete angeben. Der Rechner rechnet sie auf zwölf Monate hoch.
- Leerstand schätzen. Der Prozentsatz reduziert die potenziellen Jahresmieten.
- Nicht umlegbare Kosten erfassen. Dazu können Verwaltung oder laufende Eigentümerkosten gehören.
- Brutto und Netto vergleichen. Die Differenz zeigt, wie stark Leerstand und Kosten die Rendite belasten.
Mietrendite-Rechner
Der Mietrendite-Rechner setzt die jährlichen Mieteinnahmen einer Immobilie ins Verhältnis zum eingesetzten Kaufpreis und unterscheidet zwischen Brutto- und Nettoperspektive. Für die Nettomietrendite werden Leerstand sowie laufende, nicht auf Mieter umlegbare Kosten berücksichtigt.
Damit eignet sich das Tool für einen ersten Vergleich von Mietobjekten mit unterschiedlichen Preisen und Ertragsstrukturen. Finanzierungskosten, Steuern, Kaufnebenkosten und größere Einzelinvestitionen können je nach Analyseziel zusätzlich berücksichtigt werden und sind im Basismodell nicht enthalten.
Objekt und Mieteinnahmen
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Ergebnis
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Nettomietrendite
Bruttomietrendite—
Effektive Jahresmiete—
Nettoertrag vor Finanzierung/Steuern—
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100
Effektive Miete = Jahreskaltmiete × (1 − Leerstandsquote)
Nettomietrendite = (Effektive Miete − laufende Kosten) / Kaufpreis × 100
Alle Werte sollten sich auf denselben Zeitraum beziehen. Das Ergebnis ist eine Objektkennzahl vor Finanzierung und Steuern.
Was das Ergebnis bedeutet
Die Nettomietrendite zeigt, welcher Anteil des Kaufpreises nach den eingegebenen laufenden Kosten und dem Leerstand jährlich als Nettoertrag verbleibt.
Für eine vollständige Investitionsrechnung sollten Kaufnebenkosten, Finanzierung, Steuern und größere Instandsetzungen separat modelliert werden.
Gegeben: 300.000 € Kaufpreis, 1.500 € Monatskaltmiete, 5 % Leerstand und 3.000 € nicht umlegbare Jahreskosten.
Berechnung: Jahresmiete = 18.000 €. Effektive Miete = 18.000 × 95 % = 17.100 €. Nettoertrag = 17.100 − 3.000 = 14.100 €. Nettomietrendite = 14.100 / 300.000 × 100 = 4,70 %.
Ergebnis: Die modellierte Nettomietrendite beträgt 4,70 % vor Finanzierung und Steuern.
Soll ich Warm- oder Kaltmiete verwenden?
Für die Renditebetrachtung ist die Kaltmiete in der Regel die geeignetere Basis, weil umgelegte Betriebskosten keine echte Rendite des Eigentümers darstellen.
Sind Kaufnebenkosten im Nenner enthalten?
Im Basismodell nicht. Wenn Sie eine Rendite auf das gesamte eingesetzte Kapital wünschen, können Sie Kaufnebenkosten zum Kaufpreis hinzurechnen.
Wie wirkt sich Leerstand aus?
Leerstand reduziert die tatsächlich erzielbaren Jahresmieten direkt. Schon wenige Prozent können die Nettorendite sichtbar verändern.
Was ist der Unterschied zur Immobilien-ROI-Kennzahl?
Die Mietrendite konzentriert sich auf laufende Mieterträge im Verhältnis zum Objektwert oder Kaufpreis. ROI kann zusätzlich Verkaufserlös, Wertänderungen, Finanzierung und weitere Cashflows einbeziehen.
Kann die Nettomietrendite negativ sein?
Ja. Wenn Leerstand und laufende Kosten die effektiven Mieteinnahmen übersteigen, entsteht ein negativer Nettoertrag.