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Calculadora de alquilar o comprar

Esta calculadora compara cuánto puede costar alquilar frente a comprar una vivienda durante el mismo horizonte temporal. El modelo suma el alquiler previsto y, para la compra, combina entrada, cuotas hipotecarias y gastos anuales de propiedad, descontando el patrimonio que quedaría en la vivienda al final del periodo.

El resultado sirve como referencia financiera, no como una predicción del mercado. No incluye impuestos sobre la compraventa, gastos notariales, costes de cierre o venta, seguros específicos ni ventajas fiscales, salvo que estén reflejados dentro del porcentaje anual de gastos de propiedad.

Datos de alquiler y compra

€
€
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años
años
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Resultado
—
opción con menor coste neto estimado
Coste acumulado de alquilar—
Coste neto estimado de comprar—
Patrimonio final en la vivienda—
Diferencia—

1. Introduce el alquiler actual

Indica el alquiler mensual que pagarías al comienzo. La herramienta aplica la subida anual especificada al inicio de cada nuevo año.

2. Define la compra

Escribe el precio de la vivienda y el porcentaje de entrada. El resto se considera capital financiado con una hipoteca amortizable.

3. Añade las condiciones del préstamo

Introduce el tipo de interés anual y el plazo total de la hipoteca. El cálculo usa cuotas mensuales constantes de principal e intereses.

4. Fija el horizonte

Señala cuántos años esperas permanecer en la vivienda. La comparación se realiza exactamente sobre ese periodo.

5. Incluye costes y evolución del inmueble

Los gastos anuales de propiedad se aplican sobre el precio inicial y la variación anual del valor se utiliza para estimar el precio futuro.

6. Compara los costes netos

Revisa el coste acumulado de alquilar y el coste neto de comprar. Una diferencia pequeña aconseja analizar también costes de transacción y factores no financieros.

Préstamo = Precio × (1 − Entrada %) Cuota = P × i × (1+i)^n / ((1+i)^n − 1) Coste de alquilar = suma de los alquileres mensuales del periodo Coste neto de comprar = Entrada + cuotas pagadas + gastos de propiedad − patrimonio final Patrimonio final = valor futuro de la vivienda − saldo hipotecario pendiente

Donde P es el principal hipotecario, i es el tipo mensual y n el número total de cuotas. Si el tipo es 0 %, la cuota se calcula como principal dividido entre número de meses. El modelo supone que no hay costes de compraventa ni venta.

Qué significa el resultado

Un valor menor indica la alternativa con menor coste neto dentro de las hipótesis introducidas. La diferencia no representa una rentabilidad garantizada ni incorpora todos los gastos de una operación inmobiliaria.

La vivienda habitual también implica factores de estabilidad, movilidad, mantenimiento y liquidez que no pueden resumirse en una sola cifra.

Datos: alquiler inicial de 1.200 €/mes; vivienda de 280.000 €; entrada del 20 %; hipoteca al 3,5 % a 25 años; permanencia de 7 años; subida del alquiler del 2 %; gastos de propiedad del 1,5 % anual; revalorización del 2 %.

Cálculo: préstamo = 280.000 × 80 % = 224.000 €. La cuota mensual aproximada es 1.121,40 €. El alquiler acumulado durante 7 años, aplicando una subida anual del 2 %, es aproximadamente 107.054 €. El valor estimado de la vivienda al final es 321.640 €; del mismo se resta el saldo hipotecario pendiente para obtener el patrimonio final.

Resultado: la herramienta compara ese coste de alquiler con entrada + cuotas + gastos de propiedad − patrimonio final.

Interpretación: modifica el horizonte y la variación del precio de la vivienda para comprobar cuánto depende la decisión de esas hipótesis.

¿El resultado incluye los gastos de compra y venta?

No. Este modelo no añade automáticamente notaría, registro, impuestos, comisión de agencia, tasación ni gastos de venta. Si son relevantes, debes tenerlos en cuenta fuera de la cifra mostrada.

¿Qué incluye “gastos anuales de propiedad”?

Es una aproximación agregada para mantenimiento, seguros, cuotas comunitarias u otros costes recurrentes. No pretende reflejar un régimen fiscal o una vivienda concreta.

¿Por qué importa tanto el número de años?

Porque comprar concentra una parte importante del desembolso al principio y el patrimonio se acumula con el tiempo. Un periodo corto puede producir una comparación muy distinta de uno largo.

¿La revalorización de la vivienda está garantizada?

No. Es solo una hipótesis de cálculo y puede ser positiva, nula o negativa. Conviene probar varios escenarios en lugar de usar una única tasa como predicción.

¿Qué significa que comprar salga más barato?

Significa que, bajo las entradas introducidas y las exclusiones del modelo, el coste neto estimado de comprar es menor. No significa que comprar sea necesariamente la mejor decisión personal o financiera.