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Calculadora de rentabilidad del alquiler

Esta calculadora mide la rentabilidad anual del alquiler comparando los ingresos generados por una vivienda con su precio. Muestra una rentabilidad bruta, antes de gastos, y una rentabilidad neta, después de descontar costes operativos anuales y ajustar los meses efectivamente alquilados.

Es útil para comparar inmuebles con precios y rentas diferentes, pero no incluye financiación, impuestos sobre ganancias, revalorización del activo ni costes de compra o venta. Para estudiar el retorno total de una inversión inmobiliaria, conviene analizar también el capital invertido y la eventual variación del precio del inmueble.

Precio, alquiler y gastos

€
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meses
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Resultado
—
rentabilidad neta anual
Ingreso anual efectivo—
Rentabilidad bruta—
Ingreso neto anual—
Rentabilidad neta—

1. Introduce el precio del inmueble

Usa el precio de compra o el valor que quieras tomar como base de comparación.

2. Indica el alquiler mensual

Escribe la renta mensual antes de gastos.

3. Ajusta la ocupación

Señala cuántos meses del año esperas cobrar alquiler. Doce meses implica ocupación completa.

4. Añade los gastos operativos

Incluye costes anuales recurrentes que quieras descontar, como mantenimiento, seguros, comunidad o gestión.

5. Compara rentabilidad bruta y neta

La diferencia entre ambas muestra cuánto pesan los gastos operativos sobre el rendimiento del alquiler.

Ingreso anual efectivo = Alquiler mensual × Meses alquilados Rentabilidad bruta = Ingreso anual efectivo / Precio × 100 Ingreso neto = Ingreso anual efectivo − Gastos operativos Rentabilidad neta = Ingreso neto / Precio × 100

La base es el precio o valor introducido. La herramienta no resta intereses hipotecarios ni impuestos específicos, por lo que “neta” se refiere únicamente a los gastos operativos indicados.

Qué significa el resultado

La rentabilidad neta indica qué porcentaje del valor del inmueble representa el ingreso anual después de los gastos operativos incluidos.

Un porcentaje mayor no implica automáticamente una inversión mejor: también importan riesgo de vacancia, mantenimiento extraordinario, financiación, liquidez y evolución del precio.

Datos: inmueble de 220.000 €, alquiler de 1.200 €/mes, 11 meses de ocupación y 3.200 € de gastos anuales.

Cálculo: ingreso efectivo = 1.200 × 11 = 13.200 €. Rentabilidad bruta = 13.200 / 220.000 × 100 = 6,00 %. Ingreso neto = 13.200 − 3.200 = 10.000 €. Rentabilidad neta = 10.000 / 220.000 × 100 = 4,55 %.

Resultado: rentabilidad neta aproximada del 4,55 % anual.

Interpretación: los gastos reducen 1,45 puntos porcentuales respecto a la rentabilidad bruta.

¿Qué precio debo usar como base?

Para analizar una compra, normalmente tiene sentido usar el coste de adquisición. Para revisar una propiedad que ya posees, también puedes probar el valor de mercado actual si quieres medir el rendimiento sobre el capital inmovilizado.

¿Debo incluir la hipoteca en los gastos?

No si quieres mantener la definición operativa de esta calculadora. La financiación cambia el retorno sobre el capital y se analiza mejor con una calculadora de ROI inmobiliario.

¿Cómo trato los meses vacíos?

Reduce el número de meses alquilados al año. Así la rentabilidad refleja una pérdida de ingresos por vacancia sin necesidad de crear una partida de gasto adicional.

¿La rentabilidad neta incluye impuestos?

Solo si los añades explícitamente dentro de los gastos operativos y son comparables con el resto del análisis. La fiscalidad depende de la jurisdicción y de la situación del propietario.

¿Puedo comparar dos propiedades con esta cifra?

Sí, siempre que uses criterios equivalentes para precio, ocupación y gastos. Aun así, compara también mantenimiento esperado, ubicación, concentración de riesgo y potencial de revalorización.